Home / Artikel / Salah Kaprah Pemda Dalam Penetapan Nilai BPHTB Jual Beli Tanah/Bangunan

Salah Kaprah Pemda Dalam Penetapan Nilai BPHTB Jual Beli Tanah/Bangunan

  • Masyhuri Abdullah (Advokat & Ketua LBH Nahdlatul Ulama Lampung Timur)

Pemerintah Daerah Kabupaten atau Kota saat ini sangat gencar untuk meningkatkan pendapatan asli daerah (PAD). Salah satunya adalah melalui penarikan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Tujuannya adalah untuk meningkatkan anggaran pendapatan dan belanja daerah (APBD).

Daerah berwenang untuk menarik BPHTB atas perolehan hak yang nilainya lebih besar dari Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Besaran NPOPTKP untuk setiap wajib pajak sebesar Rp 60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah), kecuali yang diperoleh atas dasar waris dan hibah wasiat yakni sebesar Rp 300.000.000,00 (tiga ratus juta rupiah).

BPHTB menurut Pasal 1 angka 41, Undang-undang Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD) adalah pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Perolehan hak. Perolehan hak yang dikenakan BPHTB menurut Pasal 85 ayat (2) undang-undang ini antara lain diperoleh dari: (1) jual beli; (2) tukar-menukar; (3) hibah; (4) hibah wasiat; (5) waris; (6) pemasukan dalam peseroan atau badan hukum lainnya; (7) pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan; (8) penunjukan pembeli dalam lelang; (9) peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap; (10) penggabungan usaha; (11) peleburan usaha; (12) pemekaran usaha; (13) hadiah; (14) pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak; (15) pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak;

Dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). Dalam pasal 87 ayat (2) UU PDRD, NPOP ditentukan berdasarkan asal perolehannya, yakni: (a) jual beli adalah harga transaksi; (b) tukar menukar adalah nilai pasar; (c) hibah adalah nilai pasar; (d) hibah wasiat adalah nilai pasar; (e) waris adalah nilai pasar; (f) pemasukan dalam peseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar; (g) pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar; (h) peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap adalah nilai pasar; (i) pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai pasar; (j) pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah nilai pasar; (k) penggabungan usaha adalah nilai pasar; (l) peleburan usaha adalah nilai pasar; (m) pemekaran usaha adalah nilai pasar; (n) hadiah adalah nilai pasar; dan/atau (o) penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam risalah lelang.

Salah kaprah pemda dalam hal ini dinas pendapatan daerah adalah dalam menentukan BPHTB dari proses jual beli tanah. Dalam undang-undang ataupun perda, jelas disebutkan bahwa untuk jual beli BPHTB ditentukan dari harga transaksi. Kecuali jika harga transaksi jual beli di bawah harga NJOP, maka BPHTB ditentukan sesuai dengan NJOP.

Dalam prakteknya umumnya Dispenda “menekan” para pihak yakni pembeli atau penjual serta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dengan menetapkan BPHTB dengan harga pasar atau harga taksiran/verifikasi pihak Dispenda. Alasannya harga jual beli yang dilaporkan pihak pembeli dan penjual di bawah harga perkiraan pihak dispenda. Jika pihak pembeli atau penjual tidak mengikuti keinginan dispenda maka mereka terancam tidak mendapatkan bukti surat setoran pajak daerah (SSPD). Padahal SSPD ini termasuk syarat yang wajib dilampirkan jika hendak mengurus perubahan nama atau pendaftaran hak tanah di kantor pertanahan.

Tentunya praktek yang sering dilakukan oleh petugas di dispenda tidak dapat dibenarkan sesuai hukum. Karena jual beli adalah perbuatan hukum atas kesepakatan para pihak, yakni pembeli dan penjual, yang tentunya melalui proses tawar-menawar harga. Jika harga jual beli yang disepakati di bawah NJOP, sesuai undang-undang maka BPHTB-nya mengacu kepada NJOP. Akan tetapi jika harga jual beli masih di atas NJOP, meskipun di bawah harga perkiraan pihak dispenda, tetap saja dispenda tidak memiliki hak untuk memaksa para pihak membuat akta jual beli dengan harga taksiran dispenda.

Terkadang dalam suatu proses jual beli, dalam kondisi terdesak membutuhkan uang dalam waktu cepat, seseorang dapat menjual tanah atau bangunannya di bawah harga standar. Faktor pertemanan atau ikatan keluarga antara penjual dan pembeli juga dapat membuat penjual melepas miliknya dengan harga di bawah standar. Pihak dispenda seharusnya dapat mempercayai nilai transaksi dengan kondisi-kondisi demikian. Bukannya dengan kewenangannya memaksa agar nilai transaksi disesuaikan taksiran dispenda.

Jika terdapat kondisi nilai transaksi jual beli tanah/bangunan di bawah harga pasar namun masih di atas NJOP, seharusnya pihak pembeli dan penjual berani menolak keinginan pihak dispenda yang menginginkan harga sesuai taksiran pihaknya. Demikian juga halnya dengan PPAT yang membuatkan akta jual beli, sebagai seorang pejabat yang paham hukum, PPAT seharusnya tidak dapat diintervensi. PPAT harus melindungi kepentingan masyarakat jika memang fakta hukumnya harga transaksi jual beli sesuai kenyataan, bukan upaya untuk menghindari pajak yang tinggi.

About admin-hukum1926

3 comments

  1. terima kasih atas penjelasannya Pak, mau nanya jg nih, klo kasusnya seperti yg dijelaskan bahwa Dispenda menentukan BPHTB sesuai harga pasar, lapor kemana ya?

    • Kalau ditetapkan oleh Dispenda seperti itu, itu merupakan produk tata usaha negara. Saluran protesnya bisa dengan melapor ke atasannya, misal bupati atau DPRD, atau bisa ke ombudsman daerah. Atau kalau mau ajukan gugatan di pengadilan tata usaha negara (PTUN)

    • Kalau ditetapkan oleh Dispenda seperti itu, itu merupakan produk tata usaha negara. Saluran protesnya bisa dengan melapor ke atasannya, misal bupati atau DPRD, atau bisa ke ombudsman daerah. Atau kalau mau a gugatan di pengadilan tata usaha negara (PTUN).

Tinggalkan Balasan

Alamat email Anda tidak akan dipublikasikan. Ruas yang wajib ditandai *

− 1 = 4